Réforme de l'usure 2026 : les taux plafonds dépassent 6,5% pour relancer le crédit immo

La Banque de France a annoncé début janvier 2026 une révision majeure de sa méthode de calcul des taux d'usure, portant les plafonds applicables aux crédits immobiliers à durée supérieure à 20 ans à 6,68 %, contre 5,91 % au quatrième trimestre 2025. Cette décision, saluée par les professionnels du secteur, vise à fluidifier l'accès au financement immobilier après deux années de blocages structurels.

Qu'est-ce que le taux d'usure et pourquoi cette réforme ?

Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un établissement de crédit est légalement autorisé à prêter. Fixé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel, il est calculé sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les banques, majorés d'un tiers. Depuis 2022, ce mécanisme de protection des emprunteurs s'était paradoxalement transformé en obstacle : la remontée rapide des taux directeurs de la BCE avait créé un effet ciseau, excluant des milliers de ménages du marché du crédit.

Face à ce constat documenté par la direction générale du Trésor (economie.gouv.fr), le gouvernement a mandaté la Banque de France pour réformer en profondeur la périodicité et la base de calcul du taux d'usure. Désormais, la révision reste mensuelle — une mesure d'urgence introduite en 2023 — mais s'appuie sur un panel élargi d'établissements prêteurs, intégrant notamment les néobanques et les plateformes de financement participatif agréées.

Les nouveaux plafonds au 1er janvier 2026

Selon la publication officielle de la Banque de France du 27 décembre 2025, les taux d'usure applicables à compter du 1er janvier 2026 sont les suivants :

• Prêts immobiliers à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans : 5,92 %
• Prêts immobiliers à taux fixe entre 10 et 20 ans : 6,41 %
• Prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus : 6,68 %
• Prêts à taux variable : 6,29 %
• Prêts relais : 6,95 %

Ces seuils offrent une marge de manœuvre inédite depuis 2012 pour les banques, qui peuvent désormais intégrer plus facilement le coût de l'assurance emprunteur, des frais de dossier et des garanties dans le TAEG, sans dépasser le plafond légal.

Quelles conséquences concrètes pour les emprunteurs ?

Pour un ménage souhaitant emprunter 250 000 € sur 25 ans, le relèvement du taux d'usure signifie concrètement qu'un taux nominal bancaire de 4,15 % assorti d'une assurance à 0,35 % et de frais annexes pourra désormais être accepté là où il était automatiquement rejeté fin 2025. Selon les estimations de la Fédération bancaire française, environ 18 000 dossiers supplémentaires par mois pourraient redevenir éligibles au crédit immobilier grâce à cette réforme.

Les primo-accédants et les profils atypiques — travailleurs indépendants, seniors ou personnes présentant un risque aggravé de santé couverts par la convention AERAS — sont les premiers bénéficiaires identifiés. Le dispositif AERAS, encadré par service-public.fr, prévoit par ailleurs un mécanisme d'écrêtement spécifique des surprimes d'assurance.

Un marché immobilier qui espère redémarrer

En 2025, le nombre de transactions immobilières en France métropolitaine s'était établi à environ 780 000, loin du pic de 1,2 million enregistré en 2021. La réforme de l'usure intervient conjointement avec la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf jusqu'en décembre 2027, annoncée par le ministère du Logement en novembre 2025. Les deux mesures combinées devraient, selon les projections de la Caisse des Dépôts, permettre un rebond des transactions vers 870 000 à 920 000 unités d'ici la fin de l'année 2026.

Il convient néanmoins de rester vigilant : un taux d'usure plus élevé ne signifie pas automatiquement que les banques prêteront davantage. Les critères d'octroi liés au taux d'endettement maximal de 35 % et à la durée maximale de 25 ans, définis par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), restent inchangés pour l'heure.

À retenir

La réforme du taux d'usure 2026 constitue une bouffée d'oxygène réelle pour les emprunteurs bloqués par l'effet ciseau des dernières années. Avant de déposer un dossier, il est recommandé de comparer les offres via un courtier agréé ORIAS et de vérifier son éligibilité sur service-public.fr.