SCI IR vs IS : Comparateur
Comparez l'imposition IR et IS pour votre SCI.
Qu'est-ce que SCI IR vs IS : Comparateur ?
Le comparateur SCI IR vs IS est un outil essentiel pour optimiser la fiscalité de votre Société Civile Immobilière. En France, les SCI peuvent opter pour deux régimes fiscaux distincts : l'Impôt sur le Revenu (IR) ou l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette simulation compare l'impact fiscal de chaque régime selon votre situation patrimoniale et vos objectifs d'investissement immobilier.
Le régime IR (transparence fiscale) fait remonter les revenus et charges directement sur la déclaration personnelle des associés, tandis que le régime IS soumet la SCI à l'impôt sur les sociétés au taux de 25% (15% sur les premiers 38 120€). Le choix dépend du niveau de revenus des associés, de la stratégie patrimoniale et des perspectives de plus-values immobilières.
Comment est-il calculé ?
Le comparateur analyse plusieurs paramètres fiscaux pour déterminer le régime optimal. En régime IR, les revenus fonciers nets sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45%), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2% en 2026.
En régime IS, la SCI est imposée à 15% sur les bénéfices jusqu'à 38 120€, puis 25% au-delà. Les distributions aux associés subissent un prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux). Le simulateur intègre également l'impact des amortissements, charges déductibles et plus-values de cession selon les données officielles de impots.gouv.fr et service-public.fr.
FAQ — Questions fréquentes
Quand choisir le régime IS pour une SCI ?
Le régime IS devient avantageux quand la tranche marginale d'imposition des associés dépasse 30%, soit environ 78 000€ de revenus annuels. Il permet aussi d'optimiser la transmission et de constituer des réserves dans la société.
Peut-on changer de régime fiscal en cours de vie de la SCI ?
Oui, le passage de l'IR vers l'IS est possible sur option, mais l'inverse n'est autorisé qu'après 5 ans minimum. Le changement doit être notifié avant le 1er février de l'année d'application selon les règles urssaf.fr.
Comment sont imposées les plus-values en SCI IS ?
En régime IS, les plus-values immobilières sont imposées au taux normal de l'IS (25%) sans abattement pour durée de détention, contrairement au régime IR où l'abattement peut atteindre 100% après 30 ans.
Quels sont les coûts supplémentaires du régime IS ?
Le régime IS impose des obligations comptables renforcées, nécessitant souvent un expert-comptable (1 500-3 000€/an). S'ajoutent la cotisation foncière des entreprises et potentiellement la taxe sur les bureaux selon service-public.fr.
La SCI IS peut-elle déduire les intérêts d'emprunt ?
Oui, en régime IS, tous les intérêts d'emprunt sont déductibles sans limitation, contrairement au régime IR où la déduction peut être plafonnée selon la situation fiscale des associés.